REFORMA SEM DOR DE CABEÇA Parte 1

Olá Pessoal,

Andei pensando e decidi que era o momento de usar esse espaço não só para divulgação de meus trabalhos e sim também compartilhar meus conhecimentos e experiências do dia a dia.

E nada como post melhor para começar do que, REFORMA SEM DOR DE CABEÇA. Afinal, o melhor jeito de evitar problemas é planejar antes. E é assim que pretendo ajuda-lós.

Para não ficar muito longo e cansativo irei dividi-lo em posts semanais assim poderão aprender e colocar em prática os passos aprendidos até que o próximo post venha ao ar.

Hoje vamos falar dos três primeiros passos mais importantes para começar uma obra. Os passos a seguir irão orienta-los sobre as informações necessárias que devem ser levantadas antes mesmo de pensar em projeto.

1° Passo: Consultar a prefeitura local para saber o que depende ou não de licença.

Esse passo é muito importante, pois com ele você irá evitar futuros embargos de obra (paralisação da sua obra até que a situação seja regularizada) e multas altas.

A quem vai dizer..."Ah! aprovar projeto demora muito, vou contar com a sorte, o meu vizinho fez obra, não aprovou e não aconteceu nada...". Sim o seu vizinho teve sorte, mas vamos supor que não tenha tanta sorte assim e sua obra seja embargada. Com certeza os custos das multas, o tempo que a obra ficará parada se deteriorando e mais o tempo de espera de aprovação sairá mais caro do que aguardar a aprovação, tanto financeiramente como a frustração de adiar a sua reforma tão esperada e desejada.

Abaixo segue o que é exigido pela prefeitura do Rio de Janeiro:

Licenças de Obra

20/04/2012 12:33:00

O QUE DEPENDE DE LICENÇA DA SMU:

- Obra de construção total ou parcial, modificação, acréscimo, reforma e conserto de edificações em geral, marquises e muros;

- Parcelamento da terra, a abertura de logradouros e o remembramento;

- Demolição;

- Obras, reformas ou modificação de uso em imóveis situados em áreas submetidas a regime de proteção ambiental, em área tombada ou em vizinhança de bem tombado.

O QUE NÃO DEPENDE DE LICENÇA DA SMU:

- Obra de reforma e modificação interna ou fachada, sem acréscimo de área que não impliquem alterações das áreas comuns das edificações;

- Pintura e pequenos consertos de prédio;

- Construção de galerias e caramanchões, jardins e pavimentações a céu aberto;

2° Passo: Verificar a legislação local e do condomínio

É preciso verificar a legislação local e do condomínio para saber se existe alguma restrição de obra e quais seriam.

Uma vez feito o 1°Passo não quer dizer que você esteja liberado para iniciar ,mesmo que sua obra se enquadre nos itens que QUE NÃO DEPENDE DE LICENÇA DA SMU, o seu prédio pode estar em área com legislação restrita como por exemplo área de patrimônio e ai nesse caso vale a cobrança mais restritiva, ou seja, terá que aprovar até mesmo uma pequena reforma.

3° Passo: Identificar o tipo de reforma que irá fazer.

Feito os passos acima teremos dois caminhos a seguir.

Caminho A- Sua reforma é apenas pintura e pequenas manutenções, não será necessário equipamentos que emitem ruído e se enquadra nos itens QUE NÃO DEPENDE DE LICENÇA DA SMU . Pode seguir sozinho aproveitando minhas dicas aqui.

Caminho B- Sua reforma inclui demolição de paredes, mudança de tubulação ou seja o famoso quebra-quebra, se enquadra nas restrições apresentadas nos 1°Passo e 2°Passo. Será necessário a contratação de um profissional capacitado como um arquiteto ou engenheiro.

Após cumprida as três etapas acima podemos começar a desenvolver o projeto.

O projeto é o coração da sua obra. É nele que estará contido a aplicação de todos os seus sonhos e de onde saíra toda a informação para que a reforma possa acontecer.

É através dele que será possível ter os orçamentos como o valor da mão de obra, dos materiais brutos( tijolos, cimento..) e dos materiais de acabamentos(bancadas de mármores, louças, metais, luminárias, gesso...).

4° Passo: Desenvolver o projeto

Ter um projeto bem detalhado é essencial para evitar qualquer dor de cabeça.

E com o conjunto de projetos em mãos que será possível fazer um orçamento global da obra sem surpresas.

Os projetos básicos que precisam ser desenvolvidos são:

• Demolir/Construir

Nesse projeto serão representados todos os elementos que serão demolidos e os que serão construídos como o próprio nome já diz. Sejam eles paredes, louças, portas e janelas...

• Executivo/Layout

Aqui será dado o panorama geral do projeto com a especificação dos revestimentos de todos os ambientes, tamanho de portas e janelas, soleiras, louças e metais...

É nesse desenho também que é mostrado o ponto de partida da paginação de piso. MUITO IMPORTANTE! para melhor aproveitamento do material.

E também representado em uma cor mais clara o layout( a posição em que cada mobiliário vai ficar) com isso é possível definir melhor onde ficará os arremates dos pisos e revestimentos.

Aqui do lado está o detalhamento de todos os revestimentos, tamanho das portas, janelas, soleiras e rodapés.

• Instalações (Hidraúlica, Elétrica, gás e ar condicionado)

É nessa planta que serão considerados todos os pontos de instalações para que possam ser compatibilizados de maneira que, no momento da execução não precise mudar um ponto ou outro em função de um caminho não planejado.

Vou dar um exemplo que ocorre com frequência quando não detalhado e executado sem o acompanhamento de quem desenvolveu o projeto.

Ex: Nicho no banheiro, um elemento funcional e que tem um efeito estético muito bacana, mas para executa-lo é necessário cavar a parede e é nesse exato momento que o problema aparece.

Vamos supor que o chuveiro e o nicho estejam na mesma parede e que o misturador esteja abaixo do nicho. Ver croqui abaixo:

Se no momento do projeto de instalações isso NÃO for previsto é bem possível que o empreiteiro execute a tubulação do chuveiro reta saindo do misturador e ai você simplesmente terá que mudar o nicho de parede ou arcar $ com o retrabalho.

• Teto e Iluminação

E para finalizar a planta de teto e iluminação. Nela estarão representadas toda a iluminação, rebaixo de gesso com localização dos rasgos de iluminação indireta e suas alturas.

Os rasgos também são pontos importantes a se falar, pois assim como o nicho se não compatibilizada as instalações irá impedir sua existência.

Ex: Se no local indicado do rasgo passar uma tubulação de dreno de ar condicionado.

Com o projeto detalhado em mãos vamos seguir para o próximo post onde falarei sobre a comunicação da reforma ao sindico, contratação de mão- de obra, valores e próximos passos.

Espero que tenha ajudado e estou a disposição para esclarecer qualquer dúvida.

Beijos e até semana que vem.

#Reforma #Obra #projeto